РИСКОВЕ ПРИ ПОКУПКА НА ИМОТ В СТРОЕЖ

Покупката на недвижим имот в процеса на строителство или т. нар. покупка „на зелено“ е утвърдена практика на българския имотен пазар. Бурното му развитие, силното търсене на нови жилища и сравнително по-ниските цени на строителния продукт при сключване на сделка още в хода на строителния процес предопределят значителния дял на тези покупки.

Богатата ни практика при консултирането на подобен вид сделки показва, че често купувачите не разбират основни приложими правни концепции и остават в неведение за някои от често срещаните правни рискове.

В настоящата статия бихме искали да обобщим някои от тях, с които най-често се сблъскваме.

С кой всъщност договаряме?

При предлагането на даден имот за продажба „на зелено“ брокери и представители на дружеството-строител обикновено правят референция към предходни успешно изпълнени проекти.

По този начин се внушава на купувача спокойствие и увереност, че след като даденото дружество има необходимия опит и експертиза, както и нужното имущество да завърши проекта.

При преглед на документацията обаче се оказва, че дружеството-инвеститор, съответно продавач, всъщност е специално регистрирано за целите на проекта търговско дружество, което не разполага с каквото и да е имущество, освен конкретно необходимото за изпълнение на проекта.

Какво означава това на практика за купувача?

Де факто купувачът сключва договор с дружество, чиито активи често се изчерпват с конкретния проект. Ако той се провали, дружеството може да не разполага с достатъчно имущество, от което купувачът да се удовлетвори.

Допълнително, самият поземлен имот и изгражданите в него сгради нерядко са предмет на ипотека към банкова институция, което напълно изключва реалната възможност евентуални финансови претенции на единичните купувачи да получат истинско финансово удовлетворение.

За щастие вече доста години незавършените проекти са рядкост на българския имотен пазар.

Описаният същностен риск на сделката рядко се материализира на практика.

Но в същото време потенциалната щета за купувача е сериозна и не би следвало безкритично да се приемат заявления за наличие на утвърдено и платежоспособно дружество, гарантиращо строителния проект.

Кога всъщност купуваме?

Практиката ни показва, че много от купувачите всъщност не осъзнават характера и смисъла на подписваните документи.

Обичайно под покупка „на зелено“ се визира сключване на договор, който може да бъде квалифициран като предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, ведно с договор за възлагане на строителството.

Страните се договарят, че дружеството-инвеститор ще организира и осъществи строителството на сградата и в даден момент ще прехвърли собственост на купувача върху закупувания обект, срещу което купувачът ще заплати възнаграждение.

Сключването на подобен договор само по себе си по никакъв начин не води до придобиване на собственост от страна на купувача. Собственост може да бъде прехвърлена единствено с договор в нотариална форма.

Срещу парите си купувачът получава правото да придобие собствеността в един бъдещ момент (съгласно уговорката, но не по-рано от т.нар. „Акт 14“) и облигационното задължение на дружеството-инвеститор да построи сградата до край.

До момента на прехвърляне на собственост даденият обект би могъл да бъде продаден и на трето лице или да бъде обременен с тежест.

Ето защо е важно с договорни клаузи в първоначално сключвания договор тези рискове да се превентират адекватно.

Уклончив срок за завършване на строителството?

Срокът за завършване на строителството е от първостепенно значение за купувачите. Те влагат паричните си средства, често взети на кредит, с очакването, че към дадена дата ще разполагат с придобита собственост върху недвижим имот.

Практиката при предлаганите от инвеститорите договори обаче е чрез различни клаузи посоченият срок практически да бъде елиминиран.

Дори формулиран като конкретна дата, той е поставен в зависимост от редица житейски обстоятелства – среднодневни температури, забавяне в административни процедури, действия на енергоразпределителни дружества, дори наличие на актове на органите по строителен контрол.

Рискът от забавяне на строежа, който би следвало да се носи от дружеството-инвеститор, развиващо професионално дейност в областта на строителните проекти, е прехвърлен изцяло в тежест на единичните купувачи.

Считаме, че купувачите следва да са наясно с тези рискове при встъпване в сделката.

Промяна в цената

Инфлационните равнища в последните години дадоха повод на някои дружества-инвеститори да поискат от клиентите си индексация на цените по вече сключени договори.

Често конкретните размери на търсената индексация са произволно посочени от инвеститора без каквато и да е конкретна обосновка.

Създава се впечатление в някои случаи, че индексацията е продиктувана не толкова от инфлацията, а от желанието на некоректни инвеститори да получат пазарна цена за имота спрямо равнищата към момента на прехвърлянето на собствеността, а не към равнищата към сключването на договора.

Така купувачите биват лишавани от консумирането на основното икономическо предимство от встъпването в рисковата сделка „на зелено“ – поемайки риска проектът да не се завърши или да се забави, да придобият имота на по-изгодна цена.

Възможностите купувачът да бъде принуден да приеме подобна индексация се свеждат до две:

Липса на клауза на фиксиране на цената.

Препоръчваме при сключването на първоначалния договор изрична клауза, според която цената остава фиксирана за целия период до приключването му и не подлежи на индексация.

Нашето убеждение, че рискът от промени в пазарната конюнктура на строителните материали и цена на труда следва да се понася от дружеството-инвеститор, което развива професионална дейност в областта на строителството и поради това получава от бъдещите купувачи парични средства на ранни етапи в развитието на проекта.

Ако все пак съществува клауза за индексиране, то тя трябва да бъде ясно дефинирана и реферираща към публично известен показател, извън контрола и волята на страните по договора.

Предходни недоказуеми плащания

За съжаление това е едно от множеството неблагоприятни последици от практиката да се извършват забранени от закона плащания в брой, които остават недоказуеми.

Формира се инструмент, с който купувачът може да бъде принуден да приеме индексация под страх договорът да бъде развален и да му бъдат върнати единствено посочените в него суми, а не реално заплатените.

Задълбочена проверка на имота

Задълбочената проверка на собствеността и за евентуално наличие на тежести е от безусловно значение при всякакви сделки, касаещи недвижими имоти.

Практиката ни показва често неглижиране и извършване на повърхностна проверка.

Негативните резултати от подценяването на проверката на имота могат да бъдат истински сериозни, поради което винаги съветваме на тази дейност да бъде отделяно нужното внимание и време.

Прави впечатление и уклонът към поместване на договорни клаузи, които изрично сочат, че купувачът бил запознат с всички документи на имота, извършил е проверки и приема текущите обстоятелства.

Подобни общи клаузи не следва да се толерират от купувачите. Прехвърлянето на имот с ясни собственици и без каквито и да е тежести е изключително съществено задължение на продавачите и не би трябвало да се допускат каквито и да е колебания в тази насока.

Ето защо, допълнително на самостоятелната проверка на имота, следва да се формулират и подходящите договорни клаузи или да се поиска изменение в предложени от насрещната страна клаузи.

Екипът на Адвокатска Кантора „Турналиев“ разполага с дълъг и задълбочен опит в сферата на сделките с недвижими имоти. В случай на интерес към услугите ни, не се колебайте да се свържете с нас.